一、买房要先签合同吗，应该如何处理

法律分析
买房要先签合同。房屋买卖合同有效需要买卖双方达成一致意见后在合同上签字、没有违背法律强制性条约表示合同生效。房屋物权变化需要双方去房屋管理机构变更登记。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第五百零二条
依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。
依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

引用法规
[1]《中华人民共和国民法典》 第五百零二条

二、购房合同己签，贷款手续已办好，但房管局面签没签，怎么样办退房手续亏钱少

合同签订后的履行过程中，如没有标的物的严重瑕疵，或者一方严重违约，合同双方当事人均应依约履行，不应随意解除合同，以保持合同的稳定性，保护各方当事人的合法权益。当然，你与房产公司协商同意解除合同的，或者一方向对方支付违约金而解除合同的，应当予以认定，而不应当加以干涉。至于你欲解除网签，则需要与房产公司协商一致，在未达成新协议之前，房管局有权拒绝办理解除网签；如果你们双方协商解除了购房合同，房管局拒绝办理解除网签，则是没有道理的，应予以纠正。

三、买房没签合同要如何处理

　　购买房屋时，如果没有签订房屋买卖合同的，双方要补充签订，如果没有签订书面买卖合同，不能办理过户登记。
　　《中华人民共和国民法典》第五百九十五条 【买卖合同定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
　　第四十二条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

引用法规
[1]《中华人民共和国民法典》 第五百九十五条
[1]《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十一条
[2]《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十二条